摘要：大量中小型不动产企业的信披仍停留在满足监管底线的“合规性应付”阶段，关键环境数据缺失且缺乏实质性行动支撑。行业形式披露普及率提升，但实质实践深度不足。
观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2026房地产卓越表现报告》“ESG发展：实践分化”篇章中，其指出政策在ESG发展过程中起到关键引领作用，国内政策及监管层面继续保持务实取向。不动产行业的独立报告披露率仍在缓步增长，但实践深度仍有不足。
2026年A股ESG强制披露时代正式开启，根据沪深北三大交易所于2024年4月12日正式发布《上市公司可持续发展报告指引》，其中指出上证180、科创50、深证100、创业板的指数样本公司及境内外同时上市公司，须在今年4月30日前完成首次可持续发展报告的披露，据测算约400家头部企业将迎来“首考”，对应市值覆盖A股半数以上。
数据显示，A股企业披露ESG（或可持续发展）报告的规模已远超强制披露所划定的“底线”。2024年度报告期，A股上市公司的整体披露率已达到47.04%，共有2532家公司披露了ESG独立报告。其中，许多企业为了展现合规前瞻性和管理成熟度，主动加入了披露行列。
实际上，政策在ESG发展过程中起到了引领作用，国内相关政策根植于“双碳”目标与高质量发展的双重战略背景，呈现出鲜明的本土化路径与渐进式推进逻辑，且已形成了“顶层设计+地方实践”的双轮驱动模式。
目前，政策及监管层面继续保持务实取向。2025年12月25日财政部等十部门印发《企业可持续披露准则第1号——气候（试行）》并答记者问，强调现阶段该准则由企业自愿实施；后续将采取区分重点、试点先行、循序渐进、分步推进的策略，从上市公司向非上市公司扩展，从大型企业向中小企业扩展，从定性要求向定量要求扩展，从自愿披露向强制披露扩展。
各主要城市ESG实践也迈入政策引导与产业特色深度融合、从单体实践向生态体系跃迁的新阶段。北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、厦门等核心城市不再局限于单一的企业合规披露，而是依据各自资源禀赋，共同构建起多层次、差异化且互补共生的发展版图；以专项政策、绿色金融工具及数据平台建设，打造集标准制定、评价认证、人才培养于一体的完整生态圈，推动ESG走向实践深水区。
从发展路径上看，北京与上海分别依托央国企总部与涉外经济优势，侧重发挥“头雁”引领作用与破解国际绿色贸易壁垒。深圳与杭州利用科创金融与数字经济基因，探索跨境规则互认及数字治理的绿色化应用。苏州与广州聚焦工业园区与传统供应链升级，驱动制造业存量资产的绿色转型。越来越多的城市通过因地制宜和错位竞争，将ESG发展融入提升经济结构韧性和国际竞争力的引擎力量。
在投资市场上，主要绿色金融产品规模显著增长侧面印证了国内ESG近年来取得了良性发展成果。和讯财经研究院《绿色金融发展报告》显示，2025年前三季度绿色贷款余额由2024年末的36.6万亿增至43.5万亿元左右，增长18.9%。2025年1-11月，中国绿色债券累计发行规模约9149亿元，显著超过2024全年约6814亿元的发行水平。国泰海通证券数据显示，截至2025年12月28日，全市场存续ESG基金产品共947只，净值总规模达11666.71亿元人民币，较2022年5000亿元左右的规模实现翻倍，三年复合增长率超30%。
上述背景下，上市企业作为主要落地主体，正经历从被动合规向主动创造价值的转型期，通过降本增效、风险规避、品牌溢价和绿色融资等路径，寻求环境效益与财务绩效的共生共赢。但不同类型企业受到的驱动力不同，普遍来看，大型企业（包括非央国企的上市公司）在ESG实施上处于引领地位，中小企业往往面临资源约束，整体进展较慢，仍处于探索适合自身的合理路径的阶段。
以行业分析，传统的高能耗、高污染行业（如钢铁、化工、能源），金融服务业以及新经济行业（新能源、科技），受到监管与合规压力，市场竞争等因素影响，逐渐成为ESG践行的主要领域。
不动产行业亦高度依赖政策和金融支持，实践ESG的驱动力最直接且强大的来源是监管要求和融资渠道。不过，由于近年来下行周期延续，企业面临市场需求放缓、资金成本上升以及资产价值下跌等诸多挑战，其使不得不将品质力作为“保命稻草”，以打造绿色建筑，增强资产的耐久性和抗跌性，以及降低后期的运营维护成本。
目前，不动产企业独立报告披露率仍在缓步增长。据Wind数据，A股房地产类企业数量共104家，2024年报告披露率为63.64%，同比上升了5.95个百分点；港股房地产类企业共287家，2024年报告披露率为90.94%，同比上升了2.79个百分点。整体上，港股不动产企业受国际资本约束及联交所强制气候披露新规（2025/2026财年生效）驱动，披露率常年维持高位。
从内容完整度角度分析，行业头部企业已建立起常态化、标准化的ESG披露机制，积极采纳TCFD框架、设定科学碳目标并尝试引入第三方鉴证，展现出将ESG融入核心战略的主动姿态；而大量中小型不动产企业的信披仍停留在满足监管底线的“合规性应付”阶段，内容多以简练的定性描述为主，关键环境数据缺失且缺乏实质性行动支撑，使得行业处于形式披露普及率提升，但实质实践深度不足的矛盾之中。
另外，客观的评级标准不仅是检验企业生存发展质量的“标尺”，更在资本市场中扮演着多重关键角色：它是甄别“伪绿色”与“真可持续”的过滤网，是引导信贷资源精准滴灌优质资产的导航仪，也是倒逼行业从“财务单维竞争”转向“综合价值博弈”的硬约束。通过为具备韧性治理与低碳能力的企业开辟低成本资金通道，这一机制正在加速不动产行业完成从“规模驱动”向“质量驱动”的结构性重塑。
现下，相关评级机构对头部企业的关注度更高，而在行业面临深度调整与信任危机的背景下，这类企业自身也会因为绿色融资、品牌价值等需求参与评级或外部鉴证，以增强数据的公信力。相反，部分高杠杆或经营困难的中小房企受限于成本和生存压力，在这方面相对滞后。
观点指数长期跟踪不动产企业的评级情况，资料显示，样本不动产企业评级水平严重分化，央国企、部分港资企业及财务稳健的头部民企，凭借清晰的低碳转型路径、完善的治理结构和高质量的信息披露，评级长期保持较高水平。而高杠杆、治理混乱或面临流动性危机的中小房企，由于环境数据缺失、社会责任履行不足及治理风险暴露，评级被大幅下调甚至已经被剔除。
样本企业中，明晟（MSCI）公布的2025年度ESG评级结果，将龙湖集团评级由A级提升至AA级，为内地房企的最高评级水平。
明晟认为，在环境维度，龙湖拥有坚定的绿色建筑承诺及目标，积极推行绿色租赁，持续探索可再生能源的应用和节能技术研发。在公司治理方面，通过加强商业行为规范、企业文化宣贯、商业道德培训等多种针对性举措，有效防范经营风险，提升组织透明度与合规水平。同时，把履行企业社会责任融入企业发展战略，持续推动可持续发展、实现企业社会价值。
保利发展控股的明晟ESG评级从之前的BB级显著提升至BBB级，也是该公司ESG评级连续第二年获得提升。其中，在“绿色建筑机遇”和“产品安全与质量”这两个议题上，得分处于全球同行的领先水平。
目前，该公司已形成完善的绿色建筑政策与设计体系，并承诺在新旧项目中落实绿色建筑应用。2024年，其所有新项目实现了绿色建筑标准100%覆盖，其中相当比例达到了较高等级的绿色建筑国家标准。
本文节选自《 ESG发展：实践分化》
